Achat d’un bien en viager ou en nue-propriété : tout savoir sur les droits d’usage et d’habitation

Vous cherchez à investir dans la pierre, sans pour autant occuper le logement ? Si classiquement, vous pouvez faire un investissement locatif, il existe d’autres options avec le viager occupé et la nue-propriété. Mais qu’est-ce qui les différencie, notamment au niveau de l’usufruit, et quels sont leurs avantages ? Nous vous proposons de vous apporter quelques explications au travers de cet article. 

Quelles différences entre le viager occupé et la nue-propriété pour un acheteur ? 

Lors de l’achat d’un bien en nue-propriété, le montant de la vente est versé dans son intégralité le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Avec un achat en viager, vous versez seulement une partie de la somme. C’est ce qu’on appelle le bouquet. Ensuite, vous vous engagez à verser une rente viagère mensuellement. 

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La seconde différence concerne le droit d’usage et d’habitation. Que ce soit un achat en viager ou en nue-propriété, dans tous les cas, vous n’avez pas l’usufruit du logement. Cela signifie que le vendeur peut continuer à vivre dans sa maison ou son appartement. Vous n’en obtiendrez l’usufruit qu’à la fin du contrat. Et c’est là que cela diffère entre le viager et la nue-propriété. Avec la nue-propriété, la durée est limitée dans le temps. En règle générale, la moyenne s’établit à vingt ans. Le viager est une période qui durera jusqu’au décès du vendeur. Vous ne pouvez donc pas savoir quand vous en aurez l’usufruit.

Décès du vendeur : quand récupérer l’usufruit du bien en viager ? 

L’intérêt du viager pour l’acheteur, c’est de récupérer l’usufruit du bien au moment du décès du vendeur. Mais que se passe-t-il lorsque le vendeur est en couple ? Tout dépend de la situation du couple et de ce qui est indiqué dans le contrat viager. 

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La plupart du temps, une clause est ajoutée au contrat pour que le conjoint survivant puisse continuer à vivre dans le logement, jusqu’à son propre décès. Cela signifie que l’acheteur continue de verser une rente au conjoint survivant et doit attendre qu’il décède. En revanche, cela ne s’applique pas aux enfants, car le bien ne fait plus partie de la succession. 

Si le vendeur vivait seul dans le logement, la famille peut encore disposer du bien pour une durée de trois mois. Cela permet de finaliser la succession et de vider les lieux.

Dans le cas où le logement était en location, là encore l’usufruit n’est pas immédiat. Il faut attendre la fin du bail. 

Quels sont les avantages d’un achat immobilier en viager occupé ou nue-propriété ? 

Contrairement à un investissement locatif, le viager occupé et la nue-propriété offrent des avantages indéniables. Pour commencer, vous profitez d’un prix d’achat moins cher par rapport au prix du marché, car une décote s’applique pour compenser l’usufruit conservé par le vendeur. Cela vous permet notamment de :

• faire des économies ;
• investir dans un logement avec des critères supplémentaires ;
• obtenir un crédit plus facilement.  

Autre atout financier, vous n’avez pas de taxe foncière, ni de taxe d’habitation à payer tant que vous n’avez pas l’usufruit du bien. C’est au vendeur occupant toujours le logement de s’acquitter de ces taxes. De la même manière, c’est à lui d’entretenir la maison ou l’appartement et de payer les réparations.